“涨了吗？”“涨了，但不多。”

3月的昆明楼市“小阳春”乍暖还寒。据克而瑞发布的数据结果显示，3月昆明主城住宅成交约29.11万方，环比涨幅高达93%，成交均价环比基本持稳在约12000元/㎡左右。

市场两级分化加剧，一端是高端改善、品质改善类产品持续旺盛的需求，一端是零公摊、负公摊新规住宅一边倒碾压级跃升的市占率。夹在中间的传统老规项目，尤其是地段、教育配套方面有明显短板的项目，手里能打的牌越来越少了。

透着寒意的“小阳春”，算回暖吗？

数据方面，2026年3月昆明主城商品住宅成交约29.11万方，环比上涨了14.04万方，暴涨约93%。但，相比去年的33.22万方，却少卖了约4.11万方，跌幅约12%，并没有涨。

新增供应方面，也是同样的情况。环比上涨了约8.82万方，暴涨约184%；同比则下降了约14.67万㎡，跌幅约50%，近乎腰斩。

总的来说，迈入2026年以来，昆明楼市确实呈现回暖态势，成交稳步上涨。但若将时间线拉长，就会发现这股“回暖”态势中，依旧寒意瑟瑟，尚不容许乐观。

从商品住宅存量市场方面来看，近一年来，昆明主城商品住宅的存量走势持稳，供需变化波动不大，近乎是“横盘”的状态。

截至3月底，昆明住宅狭义库存为427万方，较上月降了16万方，去化周期约16.2个月，相比周边重庆、成都、南宁3个省会城市平均去化周期缩短约2-9个月，处于健康区间。

实际上，潜在有效供应方面昆明的压力并不小，高达833万方，去化周期约32个月。尤其是螺蛳湾板块、前卫板块、马街西和斗南板块，库存分别约为163万方、78万方、55万方，将会是未来很长一段时间内去化压力最大的区域。

从目前的项目分布情况来看，刚需产品的分化在西市区、南市区边缘，以及呈贡最为激烈。这三大区域不仅是目前在建在售项目最为集中的片区，也是产品代系最多最全的区域。

其中，西市区是当下在建在售旧规项目最多的板块之一，仅次于南市区。区域内的新规住宅仅义承金川翠屿、龙湖天境、中铁时代央著二期新品、大华星曜、东方润麒等少数项目。同时，来不及和已无法调规的旧规项目，固有体量却并不小，只能靠降价促销慢慢去化。

南市区则是今年供应的大头，首改、刚改、高端改善的主战场。据不完全统计，预计有15个左右的纯新项目入市，且清一色均为新规住宅，零公摊、负公摊，品质改善及以上的面积段和产品力，3以下的超低容积率。

呈贡的格局要更为简单明了，基本是中通世纪和邦泰两大房企的主场，是四代宅之间的“巅峰对决”。卓越滇池晴翠、海荣滇池澜庭、中交锦澜府等新旧规项目，虽然也能吸纳一部分市占率，但并非大头。

如今，市场的两极分化，由此也可初见端倪。

产品代系的更迭、家庭结构的变化、需求端的变化，存在明显短板的旧规项目，销售压力更大了。

市场分化加剧，更难的是如何才能留在牌桌上

克而瑞数据显示，3月份昆明住宅成交金额TOP10中，前两位均为南市区的改善新规盘，第三位则为教育资源配套优势十分突出的旧规学区盘，其余上榜项目均离不开降价促销带动。

邦泰观云、保利天珺两个高端改善楼盘，分别以约2.91亿、1.51亿的备案金额稳居前两席，且已持续多周蝉联单周榜单前列。产品上，一个是四代宅，一个是新规住宅，价格逼近20000元/㎡，并不低，但依旧难挡火爆势头。

华润中心、龙江金茂府，作为旧规高端改善产品的代表，在采取降价促销的策略后，持续屠榜，成为榜单上的常客。

优越的产品力，不错的地段位置，在降价约3000-4000元/㎡后，抵销了不少新规住宅带来的冲击影响，成为一部分高端改善需求客户追求的高性价比选择，尤其是140㎡以上的户型，备受喜爱。

唯二上榜的两个旧规刚需项目，筑友双河湾、大华·锦绣麓城都是带有十分突出的名校教育配套资源，在价格有所下调后，热度居高不下，始终稳居热销项目名单之中。

万科棠月东方、中铁时代央著、邦泰映悦、龙湖天境4个上榜项目，则均为新规住宅项目，主打零公摊、负公摊，超高得房率等卖点，自入市以来，去化都很快。尤其是万科棠月东方，尚未开盘，咨询购房的人就已经排成了长队。

产品结构方面，100-120㎡、120-140㎡面积段市占率分别提升9%、12%，是成交主力户型。邦泰映悦、龙湖天境、邦泰观云、邦泰春华序、中通联大书山、保利天珺等热销项目的主推户型，均在此行列内。

从昆明楼市近一年来成交走势可以看出，购房者优选零公摊、负公摊的新规住宅，可以一步到位的品质改善最佳。没有明显短板的旧规项目，价格合适，也可以考虑，但已不再是高性价比的首选了。

本轮多项目让利2%左右，换来的访购涨幅3成以上，与其说昆明楼市回暖了，不如说市场分化了。