你有多久没关注过房地产板块了？
自7月27日 以来，一直不温不火的房地产板块，居然悄无声息地走出了一波累计涨幅接近15%的趋势行情。尤其是8月12日，房地产板块平开高走，申万一级房地产行业指数单日上涨3.46%，创下今年以来第二高单日涨幅，领涨全市场。盘中，城建发展、香江控股、新城控股、中交地产、滨江集团等多只个股纷纷涨停。代表龙头地产行情的中证800地产指数涨超4.7%，新城控股、滨江集团等个股纷纷涨停，招商蛇口、绿地控股、保利发展、万科A等涨超3%。
那么，究竟应该如何看待这一波房地产板块的上涨行情呢？我们不妨做个讨论。
一、上涨逻辑：四重因素共振驱动反弹
本轮房地产板块的强势反弹，是政策面、基本面、资金面与估值面四重逻辑共振的结果。
（一）政策面：从“防风险”到“筑屏障”的制度性跃升
政策是本轮行情最核心的引擎。2026年以来，房地产政策的定位正在经历一场深层次转变，从“防风险”的被动防守，转向“促消费与筑屏障”的主动作为。
顶层设计的历史性突破。7月13日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴并置于首位。这一安排标志着房地产的政策定位正加速从“防风险”向“防风险与促消费并重”转变，住房及居住相关消费被纳入扩大内需的长效制度安排，具有里程碑意义。
政治局会议的战略定调。7月30日召开的中共中央政治局会议，进一步将房地产表述升级为：“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。”这一表述虽短，却释放了多重深意：其一，将房地产从“有效防范化解重点领域风险”段落移入“筑牢安全屏障”框架，从“防”的防守姿态转为“守”的主动担当，政策权重实质提升；其二，有市场分析注意到，修饰词由“努力稳定”精炼为“稳定”，或表明前期政策效果已获初步认可，市场预期有所修复，政策进入“守住底线”的常态阶段，持续性更强；其三，将房地产、地方化债与中小金融机构改革并列部署，体现系统化治理思维——三者互为风险链条，必须通盘考量、协同推进。
北京地产政策再度放松。紧随政治局会议之后，8月7日，北京三部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出多项重磅举措：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调减为1年；夫妻双方缴存公积金的家庭（一人缴存为120万元）首套房基础贷款额度提至240万元，叠加城六区户籍在城六区外购房、绿色建筑、多子女家庭等多项上浮条件后，最高可贷340万元（多条件需同时满足）；父母向子女赠与房产时豁免购房资格审查。有观点指出，此次调整后北京公积金政策已与上海、深圳看齐，限购政策实际已基本解除；公积金贷款利率低于商贷的利差将产生“变相降息”效果。
北京并非孤例。据不完全统计，截至目前全国已有超百城调整楼市政策：首套房最低首付比例普遍下调至15%，二套房降至25%，多地推行卖房换新房税费减免、购房贴息等政策；深圳龙岗区首宗房票安置试点项目正式核发房票，广州、上海也在持续推进房票政策细化落地；滨州市更一次性推出37条房地产政策集成措施。
更为关键的是，市场对后续政策仍有强烈预期。在住房被明确纳入大宗消费范畴的背景下，各地将持续多方位促进住房消费潜力释放，核心城市限制性政策优化、公积金贷款扩容、城市更新等政策空间依然广阔。这种“政策已落地但远未结束”的预期，为板块提供了持续的情绪支撑。
（二）基本面：销售边际改善，去库存信号初现
政策催化之外，基本面的边际改善也为行情提供了底层支撑。
销售端边际修复态势显现。数据显示，1-7月百强房企销售额降幅较1-6月进一步收窄0.6个百分点，已连续五个月保持收窄态势。高频数据方面，2026年第31周（7月底），全国30城新房单周成交面积达195.7万平方米，同比增长6.6%；47城新房成交面积270.7万平方米，环比上升28.9%，同比下降2.6%。二手房方面，23城二手房成交面积为220.8万平方米，同比上升7.5%。7月部分重点城市新房成交同比跌幅已较上半年明显收窄，北京、上海、深圳、杭州等核心城市复苏势头较为明确。
核心城市率先复苏。上海已释放明确的先行修复信号，2026年上半年二手房累计成交超14.7万套，创近五年同期新高。市场分析认为，一线城市二手房挂牌量下降、完整改善链条的多梯级复苏、显著超越存款利率的租金回报率，以及品质远胜二手房的新房供给，多方面因素共同为房价企稳回升提供了基础。
从市场预期来看，有观点指出，房地产市场已出现较为快速的价格出清，中国经济正处在更市场化、更符合规律的发展新阶段。当前股价中隐含的房价下跌预期已超过实际调整幅度，预期偏差达到近年来最大，这意味着市场过度悲观定价存在修复空间。
当然，基本面仍处于“弱修复”而非“强复苏”阶段。据市场预测，2026年全年商品房销售面积预计约8.2亿平方米，销售额约7.7万亿元。但边际改善的趋势一旦确立，便有望阶段性缓和市场对行业的单边悲观预期。
（三）资金面：板块轮动中的高低切换
资金面的变化是本轮行情的直接推手。8月12日，A股呈现“多点开花”格局——科技龙头回暖稳住做多基调，资金快速轮动，主动流向房地产等长期超跌板块挖掘补涨机会。
从驱动因素看，本轮内房股急升反映了两个层面的逻辑：一是在基本面未见明显改善下，其他板块资金轮动流入内房股，与市场预判的板块见底时间窗口相吻合；二是据媒体公开报道，城市更新领域投资规模约15万亿元，这一预期也带来了明显的憧憬效应。
这种资金轮动的背景是A股市场持续的“电风扇行情”。此前市场反弹多依赖科技板块单边发力，资金扎堆单一赛道极易造成量能消耗过快、行情持续性不足。房地产作为长期超跌的低位板块，自然成为资金高低切换的首选方向之一。缩量上涨的本质是市场惜售情绪升温、筹码结构趋于稳定。
（四）估值面：历史底部的均值回归动力
估值处于历史绝对低位，为本轮反弹提供了充足的空间。2026年上半年，地产板块累计下跌16.4%，跑输沪深300指数24个百分点，板块估值和机构持仓均处于历史底部区域。以申万房地产指数为例，板块PB估值约0.77倍，处于历史分位数的约3.5%，即低于历史上96%以上的时间，低估程度可见一斑。
有市场分析用“估值底背离”来形容当前状态，即股价已对未来悲观预期进行了过度定价，而基本面的实际改善未在股价中得到充分反映。板块已对悲观预期过度反应，具备左侧布局的价值。
二、行情展望：反弹还是反转？
在经历近15%的反弹之后，市场最关切的问题无疑是：这究竟是昙花一现的阶段性反弹，还是行业趋势性反转的起点？
从积极视角看，板块正处于“政策底+市场底+估值底”的三重叠加状态。
政策面上，“稳定房地产市场”已是自上而下的坚定共识。从中央政治局会议将其纳入“筑牢安全屏障”框架，到国务院《扩大消费“十五五”规划》将其置于大宗消费之首，再到一线城市密集出台新政、超百城跟进调整，政策工具箱仍在持续打开。后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款扩容、城市更新等仍有空间。有市场判断认为，2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部。
基本面上，销售端边际改善、核心城市率先复苏、库存逐步消化，均为行业企稳提供支撑。虽然总量层面难有明显弹性，但结构分化中蕴含机会——优质房企重点布局的核心城市已出现持续的回暖势头。
估值面上，板块估值和机构持仓均处历史低位，安全边际充足。短期看好板块估值修复的反弹机会；四季度后若核心城市成交中枢进一步抬升、房价加速企稳，则板块具备价值反转的条件。
传统销售旺季“金九银十”的临近也是一个重要时间窗口。北京新政及其他城市宽松措施将有助于改善销售势头，带动市场情绪进一步回暖。
然而，乐观之余仍需保持审慎——毕竟从基本面上看，当前行业仍处于“弱复苏”阶段，距真正的“强复苏”尚有距离。
首先，总量数据仍在收缩。2026年全年销售面积、销售额预计仍将同比下降。投资端同样承压，新开工虽有望正增长，但竣工端因期房库存不足短期难有改善基础。土地市场方面，近期全国100大中城市土地成交楼面价同比下降超四成，总价同比下降过半，折射出开发商拿地意愿依然低迷。
其次，城市分化极为剧烈。核心城市复苏迹象较为明确，但广大三四线城市仍面临较大的去化压力。以北京为例，2026年市场整体呈现“新房弱、二手强”的格局——新房累计网签套数同比下降，而二手房累计网签套数同比增长，这种分化意味着行业全面复苏仍需时日。
最后，政策效果存在不确定性。市场信心的恢复是一个渐进过程，存在市场信心恢复不及预期、政策影响不及预期的风险，也需警惕政策落地效果及后续推出强度不及预期、基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击等潜在风险。
值得注意的是，有市场分析指出，当前地产股上涨定价的是“政策预期修复”，而非“楼市已然反转”。一旦政策预期兑现或落空，行情可能面临阶段性反复。
因此综合来看，板块当前处于“赔率占优、胜率待验证”的阶段。当前地产股具备估值上的赔率优势，若出现催化因素带动胜率提高，则预期收益将快速提升。
在投资方向上，市场共识较为集中：布局城市基本面较好、产品力强的优质房企；商业运营与资管并重的商业地产运营商；以及“好房子、好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的。同时应重点关注资产质量优质、投销表现有韧性、产品服务好的改善型头部房企。而从个股选择来看，市场普遍青睐那些布局核心城市、产品力强、财务稳健的龙头企业，这类企业在行业出清过程中竞争优势进一步凸显。
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三、结语
总而言之，近期房地产板块的阶段性表现，是政策面、基本面、资金面与估值面四重因素共振的结果。从政治局会议将其纳入“筑牢安全屏障”的战略跃升，到核心城市销售数据的边际改善，再到资金的高低切换与历史底部的估值修复，共同促成了这一轮近15%的显著反弹。
展望后市，板块正处于从“政策底”向“市场底”过渡的关键阶段。“金九银十”传统旺季的销售成色、核心城市房价能否持续企稳、以及后续政策的落地节奏，将是决定板块行情能否从“反弹”迈向“反转”的关键变量。周期的底部往往伴随着阵痛，但也孕育着新一轮周期的起点。在行业分化加剧的背景下，聚焦核心城市、聚焦优质龙头、聚焦结构性机会，或许是更为理性的选择。
放眼当下，房地产市场已出现较为快速的价格出清，中国经济正处在更市场化、更符合规律的发展新阶段。房地产板块的未来，既取决于政策的力度与节奏，也取决于市场自身的修复能力，更取决于中国经济转型升级的宏观进程。唯有保持理性、立足长期，方能在波动的市场中把握真正的价值。
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本文由公众号“星图金融研究院”原创，作者为星图金融研究院高级研究员付一夫。
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编辑：胡伟